DAS ESPÉCIES DA USUCAPIÃO
Uma vez esclarecido que a usucapião é um dos meios judiciais para regularização de imóveis, nas hipóteses em que, por exemplo, o imóvel foi adquirido por contrato de “gaveta”. Ou ainda, em casos em que o contrato não reúne os requisitos para ser levado a registro ou até mesmo quando não se tem mais notícias do vendedor.
O adquirente , por sua vez, pode ingressar com a ação de usucapião para ter consolidada a propriedade do imóvel em sua titularidade. Deve, para isso, observar os requisitos previstos no Código Civil
Em linhas gerais os requisitos para a ação de usucapião são: a) posse do imóvel pelo prazo descrito no Código Civil; b) esta posse deve ser forma mansa, pacífica e sem interrupção.
Ou seja, o possuidor tem que ter a posse o imóvel e utilizá-lo para fins residenciais ou comerciais. Deve ainda possuir o imóvel como se já dono fosse sem que sofra qualquer oposição
Vale dizer, no entanto, não ser cabível o ingresso da ação de usucapião para bens públicos ou de imóveis locados.
Em resumo, a usucapião é um modo de aquisição originário da propriedade do imóvel. A depender das situações, existem algumas espécies de usucapião, sendo elas:
a) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO (previsto no artigo 1.238, CC)
Neste caso a posse tem que ser sem interrupção, nem oposição, pelo período de 15 anos.
Para esta espécie é essencial a existência de título (contrato), além da boa-fé do possuidor. O prazo da posse exigido pode ser reduzido para 10 anos. Porém, o possuidor deve ter estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
b) USUCAPIÃO ORDINÁRIO (descrito no art. 1.242, CC)
Já nesta espécie tem a posse deve ser pelo período de 10 anos, de forma contínua e evidente, e o possuidor tenha o justo título (contrato) e boa-fé.
c) USUCAPIÃO ESPECIAL Rural e Urbano (artigo 1.239 e 1.240 CC)
Nesta outra espécie o possuidor do imóvel, não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano. Deve ainda possuir o imóvel pelo prazo de 05 anos sem interrupção e nem oposição, sendo que o imóvel se for rural não pode ser superior a 50 hectares e se for urbano até 250m². Devendo ainda, utilizar para seu trabalho ou de sua família – como cultivo ou lavoura por exemplo, e ter sua moradia ou de sua família nele.
d) USUCAPIÃO ESPECIAL FAMILIAR (artigo 1.240-A CC)
Trata-se de nova modalidade incluída no Código Civil pela Lei 12.424/2011 e que deve observar alguns seguintes requisitos.
Em primeiro lugar, deve haver o exercício da posse direta e exclusiva pelo ex-cônjuge ou ex companheiro do imóvel de propriedade do casal. Em segundo lugar, deve observar 02 anos desde o abandono espontâneo e voluntário do lar.
Ainda, não pode haver interrupção e nem oposição do ex cônjuge ou ex companheiro, que simplesmente abandonou o lar e deixou esse residir ali utilizando-o para sua moradia ou de sua família. Nesse sentido, o imóvel urbano deve ter até 250m².
Por derradeiro, a propriedade do imóvel deve ser do casal e não apenas de um, bem como o possuidor não deve ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
e) USUCAPIÃO COLETIVO (artigo 10 Estatuto da Cidade Lei 10.257/2001)
A usucapião coletivo foi acrescentada pela Lei nº 13.465, de 2017. Ela prevê que núcleos urbanos informais ocupados há mais de 05 anos e cuja área total do terreno dividida pelo número de possuidores seja inferior 250m² por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente. Entretanto, não deve sofrer oposição e os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Em suma, percebe-se as várias espécies de usucapião, que a depender de cada situação em que se encontra tanto o possuidor quanto o imóvel, se enquadra em uma das espécies citadas. Sendo que cada qual possui requisitos específicos, sendo de extrema importância procurar um advogado para identificar qual espécie o caso se enquadra e ver a possibilidade de ingresso da ação de usucapião a fim de que o possuidor adquira a propriedade do imóvel.